บทความแนะนำการดูตารางผังสีที่ดิน เพื่อจะทราบว่าที่ดินของท่านนั้น ใช้พัฒนาที่อยู่อาศัยแบบไหนได้บ้าง

วิธีการดูผังสีเพื่อใช้ประโยชน์ที่ดินในกรุงเทพฯ

บทความนี้เป็น “ความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับผังเมืองสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย” หรือที่คนส่วนใหญ่เข้าใจและเรียกสั้นๆ ว่า “ผังสี” ซึ่งเขียนโดยใช้ภาษาค่อนข้างง่าย บุคคลทั่วไปที่ไม่ได้อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถอ่านและทำความเข้าใจได้
 
ในบทความนี้จะกล่าวถึงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เนื่องจากกรุงเทพฯ เป็นศูนย์กลางในทุกๆ ด้าน ทั้งด้านเศรษฐกิจและการปกครอง กรุงเทพฯ ประกาศใช้ผังเมืองรวมครั้งแรกตั้งแต่ปี พ.ศ.2535 และได้มีการปรับปรุงผังเรื่อยมา เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ ผังเมืองมีการกำหนดบังคับใช้ 5 ปี ผังล่าสุดประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 16 พฤษภาคม พ.ศ.2556 เป็นผังปรับปรุงครั้งที่ 3 ซึ่งปัจจุบัน อยู่ระหว่างวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ให้สอดคล้องกับสภาพการณ์และสิ่งแวดล้อมการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป และประกาศเป็นกฎกระทรวงใช้บังคับต่อเนื่องจากกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556
 
ผังสีกรุงเทพฯ ที่เราใช้เรียกกัน คือ แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยจะเป็นแผนที่กรุงเทพฯ ที่มีการแบ่งทำเลเป็นสีต่างๆ ทำให้ทราบว่าที่ดินบริเวณนั้นเป็นที่ดินประเภทใด เช่น เกษตรกรรม, ที่อยู่อาศัย, พาณิชยกรรม เป็นต้น มีอักษรและเลขกำกับไว้ เรียกว่า ข้อกำหนด ซึ่งจะบอกวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินนั้นๆ ว่าสามารถพัฒนาโครงการประเภทใดได้บ้าง

หลายท่านที่ไม่ได้เป็นผู้คร่ำหวอดอยู่ในวงการที่ดิน คงเคยได้ยินการพูดถึงผังสีที่ดิน และอาจมีคำถามว่าผังสีคืออะไร? ผังสีไหนที่สามารถพัฒนาโครงการได้บ้าง?

- สีเหลือง : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
- สีส้ม : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
- สีน้ำตาล : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
- สีแดง : ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
- สีม่วง : ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
- สีม่วงเม็ดมะปราง : ที่ดินประเภทคลังสินค้า
- สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว : ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
- สีเขียว : ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
- สีน้ำตาลอ่อน : ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
- สีน้ำเงิน : ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

ตามผังเมืองรวมกรุงเทพฯ พ.ศ.2556 ผังสีที่ใช้ มีดังนี้

ข้อกำหนด หรือตัวเลขที่กำกับไว้ที่ผังสีแต่ละประเภท จะเป็นตัวบอกว่าผังสีนั้นๆ สามารถทำอะไรได้บ้าง หรือมีข้อจำกัดอย่างไร

ตัวเลขที่อยู่หลังข้อกำหนด จะแสดงถึงตำแหน่งที่ตั้งที่ดิน (บางครั้งจะใช้คำว่า Block)

<h4>เมื่อทราบผังสี ประเภทและวัตถุประสงค์ของแต่ละผังสีแล้ว การศึกษาว่าผังสีแต่ละสีสามารถพัฒนาโครงการได้หรือไม่ ก็มีความจำเป็นเช่นกัน ทำให้เราทราบว่าที่ดินที่เราถือครองอยู่หรือต้องการนำเสนอขายต่อบริษัทนั้น สามารถใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง ซึ่งศึกษาได้จากตารางสรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน (ในบทความนี้ ขอนำมาเฉพาะส่วนที่บริษัทใช้ในการพิจารณาเท่านั้น) ดังนี้</h4>

ตัวอย่างที่ 1 : ที่ดินบริเวณถนนรามอินทรา กม.4 (ฝั่งขาออก) พบว่าที่ดินอยู่ในบริเวณผังสีเหลือง ย.4-10 อธิบายได้ดังนี้
ผังสีเหลือง : เป็นที่ดินประเภทที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย - ย.4 : มีวัตถุประสงค์เพื่อดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมืองซึ่งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน 1. สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว 2. อาคารอยู่อาศัยรวม พื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ได้โดยไม่ติดเงื่อนไข 3. หากต้องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม พื้นที่ไม่เกิน 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะเข้าเงื่อนไข 1* คือ เงื่อนไขตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 10 ม./หรืออยู่ในระยะ 500 ม. จากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน - ผังสีเหลือง ย.4-10 : 1. ทิศเหนือ-ใต้ จะอยู่ในบริเวณถนนรามอินทราฝั่งขาออก (ระยะจากถนนรามอินทราเข้าไปประมาณ 1 กม.) 2. ทิศตะวันออก-ตะวันตก ตั้งแต่ซอยรามอินทรา 5 ถึงแฟลตการเคหะแห่งชาติบางเขน (ก่อนถึงกองบินตำรวจ) ยกเว้นบริเวณแยกลาดปลาเค้าทั้ง 2 ฝั่ง ที่เป็นผังสีแดง พ.1-5

ในบทความนี้ ได้ยกตัวอย่างการพิจารณาผังสีประเภทที่อยู่อาศัย ดังนี้

ตัวอย่างที่ 2 : ที่ดินบริเวณด้านหลังมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย เขตดินแดง จะพบว่าที่ดินอยู่ในบริเวณผังสีน้ำตาล ย.9-13 อธิบายได้ดังนี้
ผังสีน้ำตาล : เป็นที่ดินประเภทที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก - ย.9 : มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่เขตเมืองชั้นในซึ่งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน 1. สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว อาคารอยู่อาศัยรวม พื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ได้โดยไม่ติดเงื่อนไข - ผังสีน้ำตาล ย.9-13 : 1. ทิศเหนือติดถนนสุทธิสารวินิจฉัย 2. ทิศตะวันออกติดถนนรัชดาภิเษก 3. ทิศตะวันตกติดถนนวิภาวดี 4. ทิศใต้ติดถนนมิตรไมตรี และถนนประชาสงเคราะห์

ผังสีประเภทที่อยู่อาศัย จะกำหนดด้วยความหนาแน่นจากน้อยไปมาก (ชานเมืองสู่ตัวเมือง) กล่าวคือ ที่ดินบริเวณชานเมือง
ตัวเลข Block ที่ปรากฏอยู่ในแต่ละผังสี จะสามารถระบุได้ว่าอยู่ในบริเวณใด และจะมีแค่บริเวณนั้นบริเวณเดียว ไม่ซ้ำกับบริเวณอื่นที่เป็นผังสีและข้อกำหนดเดียวกัน เช่น พื้นที่ในบริเวณผังสีเหลือง ย.4-10 จะไม่มีบริเวณใดที่ซ้ำกับผังสีเหลือง ย.4-11
ความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับผังสี จะช่วยให้ท่านสามารถคัดกรองได้เบื้องต้นว่าที่ดินที่ท่านนำเสนอ บริษัทสามารถนำไปพัฒนาได้หรือไม่นอกเหนือจากความรู้เรื่องผังสีแล้ว ท่านสามารถค้นคว้าหาความรู้เกี่ยวกับ “พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน” และ “พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร” ประกอบการพิจารณา เพื่อทราบถึงข้อกำหนดและรายละเอียดต่างๆ ที่จำเป็นในการพัฒนาโครงการ เป็นการเพิ่มโอกาสได้รับการพิจารณาจากบริษัทและลดระยะเวลาในการนำเสนอแปลงที่อยู่ในบริเวณที่บริษัทไม่สามารถพัฒนาได้
ขอบคุณท่านที่ได้ติดตามอ่านบทความของเรา

อย่าลืมแชร์ใน Facebook ของท่านเพื่อเป็นกำลังใจให้กับผู้เขียนต่อไปได้นะคะ

Contact Center 1739

ลงขายที่ดิน

Investor

แจ้งเบาะแสการทุจริตคอร์รัปชัน

ติดตามข่าวสาร

Contact Center 1739